МОРГИДЖ НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ

Обеспечить Получение Моргидж на Покупку Недвижимости – это главная задача Моргидж Агента! Роль Моргидж Агента процессе покупки Недвижимости в Торонто GTA если не первая, то уж как минимум вторая, после Риэлтора. Представляю Вашему вниманию Пошаговую Инструкцию как подготовиться, а главное, получить Моргидж на Покупку Недвижимости в Канаде.

ВСЕГДА НА СВЯЗИ

Как получить Моргидж на Покупку Недвижимости в Торонто

Неважно, покупаете Вы первый дом или десятый, это решение всегда необходимо принимать, хорошо всё обдумав. Для этого, попробуйте задать себе несколько вопросов: Какой тип недвижимости Вам больше подойдёт на данном этапе жизни? Будет ли он удовлетворять всем Вашим потребностям или же это только старт к «дому мечты»? Насколько стабильно Ваше финансовое состояние и какой суммой Вы располагаете?

Не всегда можно сразу ответить на эти вопросы, т.к. многие из нас, не до конца понимают, что влечёт за собой покупка и как она отразится на Вашем финансовом состоянии. Шаг за шагом, мы рассмотрим весь процесс покупки недвижимости для того, чтобы Вы подошли к этому процессу максимально подготовленными и не столкнулись с неожиданностями.

ШАГ 1

Консультация с Моргидж Агентом

Купить Недвижимость в Торонто GTA без ипотечного кредита, для большинства людей практически невозможно. Поэтому Покупатели, в первую очередь, ищут Моргидж на Покупку Недвижимости. При этом, мы редко можем сами определить как минимальную, так и максимальную сумму моргиджа, которую мы сможем получить. Ну и тем более, не знаем на каких условиях этот самый моргидж нам выдадут. Слишком много переменных в этом деле.

Поэтому, перед тем, как приступить к поиску недвижимости, крайне важно проконсультироваться со специалистом по выдаче ипотечных кредитов – Моргидж Агентом. Специалист объяснит все нюансы этого процесса, а также определит максимальную сумму покупки, зная которую, Ваш агент по недвижимости сможет подобрать самые интересные варианты, которые соответствуют Вашим критериям. А главное – Вы сэкономите время, а значит деньги, сосредоточившись на лучших домах или квартирах, которые доступны Вам.

Первое Свидание с Моргидж Специалистом

Для первой встрече с Моргидж Агентом, необходимо хорошо подготовиться. Чем больше информации он/она будет знать о Вас и о Вашей финансовой ситуации, тем точнее сможет определить, на какую сумму Моргидж на Покупку Недвижимости Вы можете расчитывать в данный момент. Также специалист сможет подсказать, какие параметры необходимо улучшить, чтобы Вы выглядели лучше в глазах кредитора. При первой встрече с Моргидж Агентом Вам в обязательном порядке следует предоставить информацию, без которой Агент не сможет оценить Вашу финансовую ситуацию:

То есть на первой встрече от того насколько подробно Вы предоставите информацию о Вашем текущем, прошлом и будущем финансовом состоянии, будет зависеть дальнейшая работа.

ШАГ 2

Узнаём свой Сredit Score

Сredit score (кредитный рейтинг) это оценка Вашей кредитоспособности на конкретный момент времени, сформировавшаяся на основе прошлой и текущей финансовой ситуации. Показатель отражает на сколько последовательно и своевременно Вы оплачиваете свои счета и обязательства по взятым кредитам. Хороший Credit Score является залогом того, что Вы получите самые выгодные условия получения Моргидж на Покупку Недвижимости. Именно Credit Score может стать решающим фактором того, согласится ли кредитор Вам выдать моргидж или нет.

Кредитный Рейтинг в канаде Credit Score Natalia Peresunko Mortgage Agent

Перед тем как подавать заявку на получение моргиджа, было бы отличной идеей самому проверить свой кредитный рейтинг на наличие каких-либо ошибок и общего понимания Вашего кредитного «здоровья».

Работать с Моргидж Агентом - это огромное преимущество

Важно понимать, что каждый раз, когда Вы обращаетесь за каким-либо кредитом, Кредитор обязан проверить Ваш Credit Score. Несколько запросов сделанные за короткий период времени, понижают кредитный рейтинг. В этом плане работа с Моргидж Агентом, является огромным преимуществом.

Только представьте себе, Вы решили получить моргидж и пошли в свой банк, в котором у Вас открыт счёт. Они проверили Ваши документы, запросили у кредитного бюро Ваш Credit Score и по каким-то причинам, дали сумму Моргидж на Покупку Недвижимости, гораздо меньше той, на которую Вы рассчитывали или не дай Бог и того хуже, отказали Вам. Вы не расстроились и решили обратиться в другой банк. Они проделывают ту же самую процедуру, а Вы, не получив нужного результата, уходите к третьему банку. Таким образом, с каждым последующим запросом, Ваш кредитный рейтинг «тает на глазах».

Моргидж Агент запрашивает Credit Score только один раз

Работая с Моргидж Агентом, Вы мало того, что сбережёте огромное количество времени, так ещё и сохраните «здоровье» Вашей кредитной истории. Моргидж Агент, работая с огромным количеством кредиторов, запрашивает кредитный отчет только один раз, а потом сам отправляет его тем кредитным организациям, которые  максимально выгодны для Вас.

ШАГ 3

Где можно получить Моргидж на Покупку Недвижимости

Во время встречи с Моргидж Агентом, Вы наверняка затронете тему о видах кредитных организациях  о том, что конкретно они предлагают и какая из них будет наиболее выгодна Вам. Виды кредитных организации (Lenders):

Проанализировав Ваши доходы и расходы, а также, Выслушав Ваши пожелания, Моргидж Агент выскажет свои мысли на тот счет, где, на каких условиях, а самое главное какую сумму Моргидж на Покупку Недвижимости Вы сможете получить.

ШАГ 4

Расходы связанные с оформлением сделки

Если Вы задумались о покупке недвижимости, Вы наверняка уже обговорили, с Вашим Риэлтором, все за и против владения тем или иным видом недвижимости и примерно сравнили затраты на аренду и владение. Учтя все это, Вы пришли к мнению, что всё-таки стоит покупать. Отлично!
Я же хочу Вам подробно описать затраты связанные с оформлением сделки. Покупка недвижимости — это всегда дополнительные затраты, о которых большинство из нас не знает и не задумывается. В среднем эти расходы составляют около 1,5% от стоимости покупаемой недвижимости. Для того, чтобы они не стали для Вас сюрпризом, ниже приведены основные статьи расходов:

Моргидж на Покупку Недвижимости
  • Home Inspection — инспекция дома на предмет наличия каких-либо поломок и повреждений покупаемой недвижимости. Это не обязательно, но настоятельно рекомендуется. Стоимость зависит от вида инспекции, но в обычно составляет от $350 до $500;

  • Appraisal Fee — независимая оценка покупаемой недвижимости от 350$ плюс HST и выше;

  • Legal Fees — для закрытия сделки Вам придется воспользоваться услугами юриста. Услуги адвоката при покупке обойдутся Вам в $1,100-$1,500;

  • Title Insurance — Сегодня большинство кредиторов требует страхование прав собственности для защиты от убытков в случае возникновения каких-либо споров. Её приобретает для Вас Ваш юрист/нотариус и стоит она от 100 до 300 долларов;

  • Land Transfer Tax — налог, который взимает государство во время передачи права собственности на землю от одного владельца к другому;

  • PST — Provincial Sales Tax, подлежит уплате в дополнение к сумме Mortgage Default Insurance

  • GST/HST — от стоимости покупки (если речь идёт о покупке вновь построенного объекта Недвижимости).

  • В случае если Вы уже являетесь владельцем недвижимости, и её продажа является неотъемлемой частью покупки нового объекта, не забывайте, что в случае досрочного расторжения текущего ипотечного договора, Вам скорее всего нужно будет уплатить определённую сумму штрафа. Если текущий контракт у Вас заключен с плавающей процентной ставкой, сумма штрафных санкций будет равна доле процентов за три месяца ваших платежей по моргидж. В случае, если у Вас заключен контракт с фиксированной ставкой, сумма штрафных санкций рассчитывается сложнее и для её точного расчета, лучше обратиться непосредственно в кредитную организацию, с которой у Вас заключен договор.

ШАГ 5

Определяем сумму первоначального взноса:

Первоначальный взнос (Даунпеймент) — это часть стоимости приобретаемой в кредит недвижимости, которую Вы должны выплатить продавцу из собственных средств. Минимальный размер первоначального взноса составляет 5% на первые $500,000 стоимости покупаемого жилья, плюс 10% на сумму от $500,000 до $1,000,000.  Таким образом, покупая Таунхаус, цена которого составляет $700,000, сумма минимального первоначального взноса должна составлять $45,000 ($500,000*5%+$200,000*10%).

Для объектов недвижимости, стоимость которых превышает $1,000,0000, минимальный первоначальный взнос составляет 20%.

Моргидж на Покупку Недвижимости даунпеймент

Mortgage Default Insurance

Если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, ваш банк обязан оформить Mortgage Default Insurance (Страховка от неплатежей по Ипотечному Кредиту) в одной из трёх организаций: Genworth, CMHC и Canada Guaranty. Стоимость страховки зависит напрямую от суммы первоначального взноса. Стоимость страховки может быть включена в сумму Вашего займа. Эта Страховка, защищает не вас, а Кредитора, в случае если Вы прекратите совершать своевременные платежи по Ипотечному Кредиту. Ниже приведены текущие ставки по Mortgage Default Insurance.

Сумма первоначального взноса (% от стоимости недвижимости) Cтавка Mortgage default insurance
От 5% до 9.99% 4.00%
От 10% до 14.99% 3.10%
От 15% до 19.99% 2.80%
От 20% и выше 0.00%

Как рассчитывается Mortgage Default Insurance

Вы покупаете, понравившийся Вам Таунхаус, к примеру за $700,000 с минимально возможной суммой down payment. Как мы с Вами считали выше, минимальная сумма down payment в данном случае, составляет $45,000 ($500,000 х 5% + $200,000 х 10%). Соответственно, сумма mortgage составит $655,000 ($700,000 – $45,000).  Согласно приведенной выше таблице, наша покупка попадает в диапазон даунпеймента от 5% до 9.99% . Соответственно ставка по страховке составляет 4.00% от суммы mortgage, а именно $26,200 ($655,000 х 4%).

Источники Первоначального Взноса

Что может служить источником down payment?

При подаче документов на получение моргиджа, Кредитор в первую очередь спрашивает Вас об источнике Down Payment. Чаще всего, источником первоначального взноса являются Ваши личные сбережения хранящиеся на Вашем счёте,  инвестиции в акции, золото, деньги от проданной собственности или же подарки от близких родственников (родители, дети, сёстры и братья).

RRSP Home Buyers' Plan

Еще одним источником down payment, являются сбережения на Вашем RRSP счёте. Программа RRSP Home Buyers’ Plan (HBP) позволяет без каких-либо налоговых последствий, снять с Вашего RRSP счёта до $25,000 и воспользоваться ими в качестве первоначального взноса.

Для того, чтобы квалифицироваться на эту программу, Вы должны отвечать следующим требованиям:

  • Если Вы покупает недвижимость для себя, Вы должны быть first-time home buyer*;
  • У Вас должен быть на руках подписанный контракт на покупку или постройку дома для себя или для члена Вашей семьи, имеющего инвалидность;
  • Покупаемая недвижимость должна быть основным местом жительства как минимум на протяжении одного года после покупки.

* Для целей использования  RRSP в качестве источника первоначального взноса, Вы являетесь First-Time Home Buyer если на протяжении последних четырёх лет не владели какой-либо недвижимостью.

Нетрадиционные источники down payment

Включают займы и подарки не от членов Вашей семьи. Важно помнить, если Вы используете нетрадиционный источник down payment Ваша Mortgage Default Insurance будет выше, чем при классическом источнике первоначального взноса (к примеру, при 5% down payment на 0,15%).

ШАГ 6

Какую сумму Моргидж Вы можете получить?

Чтобы подсчитать, какую сумму Вы можете ежемесячно тратить на выплаты по Моргидж на Покупку Недвижимости, не подвергая риску свое финансовое состояние, кредитные организации руководствуются двумя основными правилами:

GDS и TDS могут меняться в зависимости от Вашего Credit Score

Руководствуясь данными правилами, сопоставив все Ваши будущие расходы с текущими доходами, Кредитор принимает решение о максимальной сумме ипотечного кредита, которую он может Вам выдать. В зависимости от Вашего кредитного рейтинга (Credit Score) показатели GDS и TDS могут изменяться как в большую, так и в меньшую сторону.

Стресс Тест

К сожалению, в виду того что с 2018 года, ввели новые правила квалификации при выдаче ипотечных кредитов. Нововведения касались теста на стрессоустойчивость (stress test). Согласно ему, кредитор обязан принимать решение о сумме выдаваемого Моргидж на Покупку Недвижимости исходя из расчета Ваших платежей по моргидж не по реальной процентной ставке, а по одной из больших ставок: процентной ставке называемой «posted rates» или же из, реальной ставки которую кредитор готов Вам предложить плюс 2%. Как Вы сами понимаете, данные правила квалификации, значительно снижают сумму, которую кредитор готов Вам предоставить.

Mortgage Pre-Approval

Перед началом поиска дома своей мечты, отличной идеей будет получить Mortgage Pre-Approval. Mortgage Pre-Approval это предварительное согласие Кредитора, которое позволит Вам понять максимальную сумму займа которую банк готов Вам предоставить, а так же информацию о процентных ставках и платежах по кредиту. Все расчёты делаются исходя из Ваших доходов и расходов. Mortgage Pre-Approval даст Вам понимание того, какой суммой для покупки недвижимости Вы располагаете. Это, в свою очередь, поможет Вам сузить область поиска до определенного типа дома, его размера или района.

Mortgage Pre-Approval не является гарантией того, что кредит на недвижимость

К сожалению, полученный Mortgage Pre-Approval не является гарантией того, что кредит на недвижимость, которую Вы выберете будет одобрен банком. Перед тем как Кредитор примет окончательное решение о финансировании того или иного объекта недвижимости, необходимо выполнить определенный ряд процедур: провести независимую оценку покупаемой недвижимости (возможно цена покупки завышена и тогда, максимальная сумма кредита будет рассчитываться именно из оценочной стоимости), проанализировать общее состояние дома и платежи по нему (возможно при подготовке предварительного одобрения были учтены меньшие суммы Property Tax и Condo Fee).

ШАГ 7

Собираем команду и находим «Свой» дом:

Теперь, после того как Вы поняли, на какую сумму Моргидж на Покупку Недвижимости Вы можете рассчитывать и какие опции предлагают Вам Кредиторы, пришло время задуматься о том, что Вы хотите купить. Причём, анализируя будущую покупку, берите во внимание не только то, что Вы хотите получить от дома в данный момент времени, а загляните в будущее, на 5 или даже 10 лет вперёд.

Вы определились с бюджетом, примерно определились с видом недвижимости и районом, самое время обратится к специалистам, которые будут идти рука об руку с Вами от начала и до конца всего процесса покупки Вашего дома.

Команда Покупателя: кто в ней должен быть?

Независимо от того, это Ваш первый опыт покупки недвижимости или десятый, очень важно работать в тандеме с командой опытных профессионалов, которым Вы всецело доверяете и на которых можете положиться.

REALTOR

Основная задача Риэлтора – это найти среди огромного количества объектов недвижимости, выставленных на продажу, тот самый единственный дом, который будет удовлетворять всем Вашим желаниям и потребностям. Как человек хорошо осведомленный о состоянии Рынка Недвижимости, он посоветует Вам, на какие районы стоит обратить особое внимание, а про какие лучше забыть, укажет на минусы и плюсы того или иного объекта недвижимости, а также, проанализировав финансовую сторону будущей сделки, скорректирует Вас по цене и по основным условиям сделки. Не бойтесь задавать ему вопросы, ведь чем больше Вы получите ответов, тем легче Вам будет принять какое-то решение. Задачей грамотного Риэлтора является максимально выгодная для Вас покупка и удовлетворение, как финансовое, так и моральное, от сделанного Вами выбора. В 99% случаев услуги Риэлтора для Покупателя бесплатны, т.к. комиссионные выплачиваются со стороны Продавца.

Mortgage Agent

Существует множество источников для получения Моргиджа (банки, трастовые компании, кредитные союзы и пенсионные фонды). Каждый предлагает различные условия и варианты. Вы можете обратиться как в банк, в котором у Вас открыт счёт, так и в любой другой, который может предложить Вам лучшие условия. Тем не менее, настоятельно рекомендуем проконсультироваться с Моргидж Агентом для того, чтобы быть уверенным что Вы рассмотрели все варианты кредитования. Дело в том, что обратившись в какой-либо банк, Вы получите предложение только по тому продукту, который это конкретный банк предлагает, с определенными ставками и условиями. Моргидж Агент же, работает как с основными банками, так и кредитными организациями специализирующимися исключительно на ипотечных кредитах, которые предлагают куда более интересные условия кредитования и выгодные процентные ставки. Плюс ко всему, увы, не все могут квалифицироваться на получение ипотеки по правилам “A” lenders, тут на помощь приходят альтернативные кредиторы, так называемые “B” Lenders, а с ними работают именно Моргидж Агенты.

Home Inspector

Покупая новый дом или вторичное жилье, настоятельно рекомендуем провести Home Inspection наняв независимого инспектора. Инспектор оценит состояние дома и сообщит вам о необходимости ремонта или каких-либо недостатках.

Lawyer

Юрист необходим для грамотного завершения сделки с точки зрения закона. Он, проверяет «Чистоту» покупаемой недвижимости на предмет наличия каких-либо залогов, а также штрафов и финансовых обязательств, возложенных на неё. Юрист так же изучит ранее подписанный контракт купли-продажи, документы от Вашего кредитора, а также переоформит недвижимость на Ваше имя.

Insurance Broker

Покупая тот или иной вид недвижимости, Вам необходимо её застраховать на случай поломок, повреждений или её утраты. Помимо этого, возлагая на себя обязательства по выплате ипотеке, хорошо бы рассмотреть вариант страхования на случай серьёзных болезни, страхование жизни и зарплаты.

ШАГ 8

Делаем Предложение о Покупке (Offer):

Поздравляем! Вы выбрали Кредитора, который готов выдать Вам mortgage, нашли дом, который соответствует вашему бюджету, и собрали команду которая пройдёт с Вами плечо к плечу до самого закрытия сделки. Теперь пришло время сделать предложение о покупке и закрыть сделку!

Это Важно

Перед тем как делать Offer на выбранный Вами объект недвижимости, не стесняйтесь и попросите Вашего Mortgage Агента просчитать сможете ли Вы получить кредит под его покупку или нет. Особенно это важно тогда, когда Вы стеснены в средствах.

Делаем offer

Вы нашли дом, который отвечает всем Вашим требованиям и запросам? Поздравляем! Самое время сделать хорошее предложение о покупке, а именно Agreement of Purchase and Sale.

Agreement of Purchase and Sale является ничем иным как Договором о купле-продаже, поэтому грамотное его составление и понимание всех пунктов, всеми сторонами, очень важно. Получив Предложение о Покупке (offer), Продавец может как его принять, так и отказать, а возможно, сделает встречное предложение, внеся кое-какие изменения.  Придя в итоге к подписанию обеими сторонами договора, переходим к получению mortgage. Убедительная просьба, при подготовке оффера, прописать одним из условий, получение mortgage. Обычно, на выполнение данного условия даётся 5 рабочих дней. Этого времени обычно достаточно, чтобы кредитная организация, в которой Вы планируете получить ипотечный кредит, согласилась или отказалась кредитовать выбранную Вами недвижимость.

Основные понятия ипотечного кредитования

Срок, на который Вы берете на себя обязательство выплатить полностью взятый кредит (обычно он составляет 25 лет).

Выплаты по ипотеке могут быть еженедельно, каждые две недели, два или один раз в месяц.

  • Fixed Rate (фиксированная ставка) – ставка не меняется в течение срока действия текущего контракта по ипотеке.
  • Variable Rate (плавающая ставка) – процентная ставка колеблется в зависимости от ставки Национального Банка Канады.

Период времени, на который Вы подписываете договор с кредитором. Он может быть подписан на срок от 6 месяцев до 10 лет. По истечении данного срока Вам необходимо или продлить договор на новых условиях или же подписать договор с новым кредитором.

  • Open mortgage—позволяет полностью или частично погашать взятую сумму в долг, в любое время без каких-либо штрафов.
  • Closed mortgage—подразумевает ограничения или же отсутствие возможности досрочного частичного или полного погашения ипотеки. Данный вид mortgage выгодней чем Open mortgage, т.к. имеет более низкую процентную ставку.
  • Conventional mortgage (традиционная ипотека) – ссуда, равная или меньшая 80% кредитной стоимости дома. Минимальный первоначальный взнос по данному виду ипотеки, 20%.
  • High-ratio mortgage (ипотека с высоким коэффициентом) – это ипотечный кредит на сумму близкую к оценочной стоимости имущества, предложенного в качестве обеспечения, а именно менее 20%. Данный вид ипотеки подразумевает обязательную mortgage loan insurance с CMHC, Genworth или Canada Guarantee.

Данный пункт договора описывает условия досрочного погашения взятых на себя обязанностей по кредиту. Это может быть как информация о полном досрочном погашении кредита, так и частичном, за счет дополнительного внесения денежных средств на счёт кредитора.

Опция, позволяющая Вам, при продаже недвижимости, перенести mortgage оформленный на неё, на другой объект недвижимости заплатив, а иногда и нет, небольшую сумму штрафа. Mortgage loan insurance в данном случае, так же может быть перенесена на новый дом.

Получение ипотечного кредита (mortgage)

После того как Ваше предложение было принято, а договор купли-продажи подписан, самое время обратиться к Вашему Моргидж Агенту для финального оформления моргиджа. Помните, при первой вашей встречи с Моргидж Агентом, он/она, проанализировав Ваше финансовое состояние, дал заключение относительно суммы, которую Вы можете получить? Так вот, это были только первоначальные расчеты исходя из цифр, которые были известны на тот момент. Теперь, будет сделан просчет исходя из конкретного объекта недвижимости, уже зная точную стоимость покупки, сумму Property Tax и Maintenance Fee (если таковые имеются).

Для финальной подачи документов на получение ипотечного кредита, Вашему mortgage Агенту понадобится:

  • MLS Listing;
  • Договор купли-продажи, подписанный всеми сторонами;
  • Подтверждение Вашего дохода;
  • Подтверждение наличия денежных средств для первоначального взноса и примерных затрат по закрытию сделки “Closing costs” в размере 1,5% от суммы покупки (необходимо показать и подтвердить, что деньги находятся на Ваших личных счетах на протяжении последних 90 дней).

На основании выше приведенных документов, Кредитор принимает решение предоставлять или не предоставлять Вам ипотечный кредит на данный объект недвижимости. Поводом для отказа, например, может послужить состояние этого объекта недвижимости. Если же, кредитор, на основании независимой оценки, решит, что стоимость покупки завышена, он предложит Вам меньшую сумму кредита, а остаток Вы должны будете внести из своих собственных средств, увеличив сумму первоначального взноса.

ШАГ 9

Закрываем сделку

День закрытия сделки (closing day)

Ну вот, наконец настал тот долгожданный день, когда остается буквально один шаг и ключи от Вашего дома будут у Вас в руках. Что же происходит в день закрытия сделки:

  • Ваш кредитор перечисляет денежные средства Вашему юристу;

  • Вы, передаёте Вашему юристу средства для первоначального взноса (минус задаток (Deposit), данный во время заключения договора купли-продажи), а так же сумму необходимую для покрытия юридических услуг, land transfer tax, оплата налога PST 8% на сумму обязательной Mortgage Default Insurance (при наличии) и др. Свод по суммам необходимым к уплате, будет предоставлен Вам за несколько дней до закрытия сделки.

  • Получив всю сумму на покупку, Ваш юрист перечисляет их юристу Продавца, регистрирует дом на Ваше имя и отдает Вам документы и ключи от Вашего нового дома! Поздравляем!

ШАГ 10

Заботьтесь о Вашем доме, ведь это Ваша инвестиция в будущее

Иметь собственный Дом – одна из главных целей каждого из нас. Заботьтесь о нём, улучшайте и он обязательно принесет Вам как удовлетворение от жизни, так и достойный доход в будущем.

  • Своевременно делайте платежи по Моргидж;
  • Планируйте расходы на содержание дома;
  • Живите в рамках своего бюджета;
  • Когда придет время обновления контракта с банком, изучите текущие предложения на рынке. Вы наверняка найдёте предложение, лучше того, которое Вам   даст Ваш текущий кредитор.